中豪律师集团（四川）事务所高级合伙人律师

       深圳美地置业有限公司开发的深圳“香榭里花园”是深圳市的优秀住宅项目，投入了大量的人力、财力和物力，“香榭里花园”曾获美国太平洋沿岸联合会、西部建筑展示会美国知名建筑杂志BUILDER主办的第36届GOLD NUGGET AWARDS（金快奖）获得终身成就大奖亚军奖章，在深圳和全国享有较高的知名度。深圳美地置业有限公司于2000年8月4日将“香榭里（CHAMPSELYSEES）”文字商标向国家工商总局商标局提出在36类服务申请并于2001年11月28日获准注册服务商标（注册号1675750）。深圳美地置业有限公司在申请的36类服务项目上对“香榭里（CHAMPSELYSEES）”文字商标依法享有商标专用权。“香榭里（CHAMPSELYSEES）”商标可以让人与蜚声海内外的法国“香榭里大街（又名香榭里爱丽舍大街，英文名字HAMPSELYSEES）美好联想起来。2003年8月20日，深圳美地置业有限公司通过上海市中级人民法院正式起诉上海龙仓置业股份有限公司、上海外滩房屋置换开发有限公司，两公司开发的香榭里花园已经侵害深圳美地置业有限公司前述香榭里商标专用权，这是房地产界第一次利用法律保护注册商标专用权，也是第一例因为房地产商标纠纷进行诉讼的案例。据深圳美地置业有限公司介绍，上海龙仓置业股份有限公司、上海外滩房屋置换开发有限公司是涉嫌侵害深圳美地置业香榭里花园商标专用权房地产开发商之一，在全国其他地区大约50多家房地产开发商涉嫌侵害其商标专用权，使深圳美地置业有限公司向一线二线城市扩展受阻（21世纪经济报道2003年9月4日第6版）。商标权是一种无形财产和知识产权，是一种重要的资源，商标权凝结着商标权人的全部心血和汗水，代表了商标权人的发展历史、资产、信用、经济实力和美誉度等很多方面，商标的价值不仅可以用货币来衡量，而且在一定程度上比有形财产更重要，商标及其他知识产权的法律保护已成为不同企业尤其是相同或类似行业的企业之间竞争的重要法宝。该案件发生，对于房地产开发企业如何提高商标法意识、如何申请注册商标、合法使用商标和保护商标专用权以及其他保护知识产权，避免商标侵权，具有决定性和深远的影响。随着房地产公司的壮大和快速发展，运用法律手段，制定商标注册、使用和保护等知识产权保护战略，防范和控制风险，确保房地产公司稳健运行和可持续发展，显得十分迫切和重要。有鉴于此，笔者对房地产开发企业商标申请、使用和保护以及知识产权战略保护作如下论述。

       一、商标权基本理论

       商标（TRADEMARK）俗称牌子，是识别不同的生产和经营者提供的不同的商品和服务专用标记。商标一般由文字、图形或其他图案组成。商标可分为商品商标和服务商标。商标具有识别功能、标示来源的功能、保证品质的功能和广告宣传的功能。商标只有经过向国家工商局商标局申请并核准注册才能成为注册商标，注册商标人对其注册的商标依法享有商标专用权，受到法律的保护。
       商标权又称商标专用权，商标所有人在法律规定的有效期内对其经商标主管机关核准注册的商标所享有的、排他的使用权和处分的权利。商标权是一种无形财产和知识产权，是一种重要的资源。商标权凝结着商标权人的很多甚至全部心血和汗水，代表了商标权人的发展历史、资产、信用、经济实力和美誉度等很多方面，商标的价值不仅可以用货币来衡量，而且在一定程度上比有形财产更重要，商标及其他知识产权的法律保护已成为不同企业尤其是相同或类似行业的企业之间竞争的重要法宝。没有任何其他财产和知识产权能够象商标权那样能够代表商标所有人的全部财产。商标权保护的客体或对象是商品和服务的标记的商标。商标权具有独占和垄断性即其专有性，商标权人有权禁止他人未经许可，在同一或类似商品或服务上使用相同或类似的商标、商品名称或装潢使用。商标权只有在规定的期限内有效，超过规定期限即自行消失。商标权只能在授予该项权利的国家或地区受到保护，故商标权具有地域性。
       注册商标应当具备法定构成要素即换言之商标构成要素应当是由文字、图形或文字和图形的结合。注册商标应当具备显著的特征，便于识别，使人们能够借助商标把不同的经营者提供的不同的商品和服务区别开来。而商品的通用名称、直接表明商品质量、原料、功能、用途、重量、数量、规格、价值、原产地等商品本身内在特点和自然属性的文字和图形、地理名称不具备显著特征。注册商标必须不与他人已经注册的商标混同，不得违反公共良俗。
       商标的注册实行自愿注册和强制注册的相结合原则，商标申请方法为“一类商品（或服务）、一件商标一份申请”，即同一申请人在不同类别的商品使用同一商标的，应当按照商品分类表分别提出注册申请。申请人申请商标可直接向商标局，也可以委托具有商标代理资格的商标代理组织代理申请。商标注册核准的实行申请在先原则为主，使用在先为补充的审核制度。

       二、房地产项目楼盘（产品）和广告宣传未做出，商标注册应抢先
       商标是识别不同的生产和经营者提供的不同的商品和服务专用标记。房地产项目或楼盘是房地产公司提供的商品和服务，房地产项目或楼盘的名称就是房地产公司商品和服务的商标。一个成功的楼盘对于房地产商来说，就是一个品牌，一种形象，随着地产企业市场占有率和知名度的提升，作为无形资产重要组成部分和主要载体的商标，其价值也会随之提升。如果没有及时注册商标，就如同钱存入银行而为他人开户，最终不为自己所属。现实中相当数量的房地产公司在项目的规划、设计、工程质量、管理与服务等每一个环节上都下足了功夫，力争打造一个让消费者信得过的产品，但对品牌的自我保护意识不强，他们中的大多数认为，公司在发展初期凡事要低调一些，保护自己的品牌还不是时候；有的公司甚至认为，房地产的区域属性比较强，不大想去外埠谋求发展，过早投入人力、物力去保护品牌没有必要，足见商标法意识何等淡薄。在市场竞争愈演愈烈的今天，没有品牌就没有竞争力，就会在项目运作之前先输一步。房地产公司要想得到长远的可持续发展，就必须站在知识产权保护战略的高度，重视和打造品牌，并给予必要的法律保护，这应该成为更多的房地产开发商的共识。如万科，它将自己的商标在45个类别进行全类保护。淡化甚至忽略对品牌的保护，在公司今后的发展中将会付出沉重的代价。在商标只有经过向国家工商局商标局申请并核准注册才能成为注册商标，商标所有人只有对注册商标享有商标专用权，商标所有人商标专用权受到法律的保护，有权排斥他人的恶意抢注和使用。相反，如果没有及时注册商标，就如同钱存入银行而为他人开户，最终不为自己所属。房地产公司在开发一个新的房地产项目或楼盘立项之前，就要为新的房地产项目或楼盘起一个具有显著特征和具有美好寓意的名字，命名同时时，应当通过国家商标局先进行商标申请查询，通过查询看是否有人注册申请在先，如果已经有人申请注册在先，就应立即另行命名，如果没有有人申请注册在先，就应立即申请注册商标，通过依法申请注册商标，保护商标专用权。先申请注册商标，后开发房地产，作楼盘的广告宣传，这就房地产开发公司的商标保护战略。

       三、房地产公司商标和商号应统一
       商号又称厂商的名称或企业的名称，其构成应当包括字号、所属行业、组织，并在名称前冠以所在行政区的名称。是经营者在经营活动中用于表彰自己的营业或者企业的名称，是经营者人格化、特定化的标志，商号使不同的经营者相互区分，同时能够维系和表现经营者的商誉，与商标专利一样是经营者的无形资产。商号依法登记后，其经营者就取得了对商号的专有使用权即商号权。商号权用于区分不同的生产者和经营者，商标权用于区分不同生产者或经营者提供的不同商品和服务。商号和商标权相比，商号具有更强的地域性。它只在其所在的登记机关管辖范围内有其效力。换言之它只在其字号上所冠以的同一行政区域、同一行业内享有排他性专有权，而商标权的效力及于全国范围。商标专用权在全国范围内享有排他性的专有权。房地产公司对其商号在行政区区域内在房地产行业享有商号权，在行政区域以外的区域和其他行业则不享有商号权。房地产公司对其注册商标在注册的商品和和服务享有排他的专用权。房地产公司要更好地依法保护知识产权，重要措施就是应该作到商标和商号统一，弥补商号立法和商标立法的不足，形成知识产权保护的叠加效应。使商标和商号相得益彰。如深圳万科房地产公司，万科既是其商号，又是其全国每一个房地产项目商标，是房地产公司商标和商号统一保护的典范。商标和商号都是房地产公司的重要知识产权，保护知识产权的重要手段就是尽快将商号申请为注册商标，将商标申请为商号或商号的一部分，而排斥他人的恶意抢注商标或商号。

       四、房地产公司申请的商标和商品服务类别
       申请注册商标，是房地产公司依法保护知识产权的重要和最基本措施，也是房地产公司知识产权保护战略的重要组成部分。根据一类商品（或服务）、一件商标一份申请原则即同一申请人在不同类别的商品使用同一商标的，应当按照商品分类表分别提出注册申请。在《商标注册用商品和服务国际分类》的共计45类商品和服务中，房地产产业涉及建筑材料、建筑、房地产开发、物业管理等数个领域，涉及《国际商品和服务分类》的第06类金属建筑材料、第19类非金属建筑材料和第37类房屋建筑修理安装服务等。为保护房地产公司的知识产权，维护房地产公司的合法权益，本律师建议房地产公司商标申请的商标和商品和服务包含但不限于类别如下，以便房地产公司在决策时可予以参考。
       4.1建议申请的商标
       1.根据商标或商号汉语拼音或英文第一个字母组成的“图形”
       2.汉语；
       3.汉语拼音和英文； 
       4.为节约申请费用，建议以上三部分可以组成作为一件商标申请。
       4.2建议应当申请商品和服务以及在国际商品和服务分类中类别
       第06类 金属建筑材料
       1合金钢、2钢板、3钢条、4钢管、5金属建筑物、6金属栅栏、7金属建筑材料、8金属建筑结构、9钢结构建筑、10建筑用金属板、11镍银建筑或家具构件、12五金器具、13金属容器、14金属标志牌、15金属焊条、
       第19类 非金属建筑材料
       1建筑用木材、2胶合板、3非金属建筑物、4非金属建筑材料、5建筑石料、6水泥、7混凝土建筑构件、8耐火材料、9非金属建筑结构、10非金属建筑涂面材料、11石头混凝土或大理石艺术品
      第35类 广告、实业经营、实业管理、办公事务
      1广告传播、2广告、3广告宣传、4广告代理、5广告设计、6广告策划 、7商业管理辅助、8组织商业广告展览、9饭店商业管理、10进出口代理、11推销（替他人）、12商业场所搬迁、13文件复制、14文字处理、15计算机数据库信息系统化、16会计、17审计
      第36类 金融、不动产事务
      1保险、2资本投资、3艺术品估价、4不动产出租、5不动产代理、6不动产中介、7不动产管理8受托管理9信托10代管产业11典当经纪12担保
       第37类 房屋建筑，修理，安装服务
       1建筑施工监督、2建筑结构监督、3建筑信息、4建筑5道路铺设、6建筑设备出租7室内装潢修理、8电器设备的安装维修、9车辆保养和修理10电梯安与装修理11采矿、12计算机硬件安装、维护和修理、13照明设备的安装和修理
      4.3建议扩大注册商品或服务类别
      第41类 教育培训娱乐文体活动
      1学校（教育）、2安排组织会议、3安排组织大会、4安排组织研讨会、5文娱活动、6组织表演（演出）7安排选美赛 8摄影 9翻译10广播电视节目制作
       第43类  食物饮料服务；临时住宿
       1住所（旅馆供膳食寄宿处）、2餐厅、3咖啡馆、4饭店、5餐馆、6旅游房屋出租、7汽车旅馆、8会议室出租、9活动房屋出租、10备办宴席
      第44类  医疗、农业、园艺服务
      1庭院风景布置、2美容院、3医疗诊所、4医院、5园艺、6疗养院、7医疗辅助、8植物 养护、9卫生设施出租、10眼镜行
      4.3申请注册商标应提供的材料
      商标标准图样一式11份；
      营业执照副本或身份证复印件1份。
      4.4申请注册商标所需的费用
      申请注册的费用包括
      1.代理费用
      一份申请的代理费用大约2000元。
      2.申请注册费
      1类×每份800元-1000元
      3.超项费项100元

       五、建议争创驰名商标 
       驰名商标是指在市场上享有较高声誉的并为相关公众所熟知的注册商标。驰名商标应当具备的构成条件有，一在市场上享有较高声誉；二并为相关公众所熟知；三须经商标局认定；四驰名商标须为注册商标。
商标法给予驰名商标特殊的保护，自驰名商标认定之日起，他人将与该驰名商标相同或相似的文字作为企业名称一部分使用，且可能造成公众误认的，工商行政管理机关不予核准登记，已经登记，驰名商标注册人可以自知道或者应当知道之日在2年内，请求工商行政管理机关予以撤消即禁止作为商号使用；将与他人驰名商标相同或相似的商标在非类似商品上申请注册，且可能损害驰名商标注册人的权益，从而构成商标法所述的不良影响的，由商标局驳回其注册申请；使用在非类似商品上与他人驰名商标相同或相似的商标已经注册的，自注册之日起5年内，驰名商标注册人可以请求商标评审为委员会予以撤消，但恶意注册的，不受时间限制即禁止不当注册；将与他人驰名商标相同或相似的商标使用在非类似商品上，且会暗示该商品与驰名商标注册人存在某种联系的，从而可能使驰名商标注册人的合法权益受到损害的，驰名商标注册人可以自知道或者应当知道之日在2年内，请求工商行政管理机关予以制止即禁止不当使用； 房地产公司保护知识产权的重要战略之一努力创造条件，申请成为著名商标和驰名商标。

       六、注册商标的有效期及时办理续展申请 
       注册商标的有效期为10年，注册商标的有效期期满应当及时申请续展，注册商标人应当在期限届满前6个月续展期内申请续展，注册商标人如果没有在6个月续展期内申请续展，商标法再给予6个月宽展期，注册商标人如果没有在6个月宽展期内申请续展，则注销其注册商标。所以注册商标人应当在法律规定6个月续展期和6个月宽展期的续展期内申请续展，否则将痛失凝结着注册人心血和汗水的知名商标。所以注册商标人应当在法律规定6个月续展期和6个月宽展期的续展期内申请续展，每次申请续展的有效期限为10年，商标注册人只有不断申请续展才能持续地享有商标专用权。